提问：雕叔，你好！我目前只有二圈层的户口作为购房资格，购房主要还是考虑投资属性。目前来看，能买到主城区优质楼盘的概率比较低。这个时候应该转战优质的二手房吗？或者有更好的投资房产的思路吗？感谢！
回答：从目前的投资角度来看，新房的一些热门区域、网红楼盘是不二之选，但前提是资金预算充足，另外资格顺位度够高，你是二圈层户口，即便是刚需，也只能当个刚四这类的，还买不到天府和高新，所以你要么指定能把户口社保迁移成为某个区的刚一，比如成华、高新、天府新区这些投资盘扎堆的区域。否则，很难说可以从顺位的角度去买到不错的新房。除非你主打捡漏，比如十陵、大面、武侯新城、二八片区的捡漏。当然，从二手房的角度来看，当下各个板块都是相当成熟的价格体系，核心的优质的板块楼盘，价格都已经居高不下，很难说还有较大的投资意义，也就是不存在洼地概念了。最多只能说寄希望于指导价，是的某些核心板块的楼盘，适度价格回调，然后抓紧机会适时抄底。
提问：雕叔你好！我们现在郫县有一套自住房（价值120左右），想买第二套，首付200左右，可接受每月1.5月供，考虑改善加学区，区域不限，娃娃2025年读书。目前想了几个方案，麻烦你帮忙指导下：1、买高新南站附近二手房，东苑（七初附小），桐梓林壹号（芳草南），不利因素是去年到今年涨了一百多万，超出预算一些，担心高位接盘，另外我们买了等娃读完书再持有十年房龄就有20年了，怕不好出手。2、买金牛区一品天下附近读石笋街的凯丽豪景（08年房子，同样担心房龄大），蓝光云鼎（12年房子，目前暂未遇到诚心卖的）3、武侯新城的新房，人居柏荟城（洋房，装修标准一般，但个人更喜欢洋房），中南君启（高层，装修标准稍好一点），这两个新盘目前在修新学校，学区不明，但是据说新学校配置也比较高。如果买新盘打算买完后就把郫县的置换成一个学区挂户房。4、外双楠的保利花园二期二手房，读北二外附小附中。5、全款买锦江区五朵金花挂户房，不考虑改善，先把学位解决了，然后再卖现在住的房子置换改善，读书的几年可能需要租房陪读，顾虑挂户房不能居住，学区附加值太大，政策变动了可能挂户房就砸手上卖不脱了。麻烦雕叔帮忙看看哪个方案比较好，考虑学区，保值，和资产配置最大化？
回答：你们首付200个，月供1.5个的话，基本可以打到450个的总价。这个预算，想一次性兼顾自住改善和顶级教育资源的话，是存在一定难度的，但是可以折中一下。1、东苑属于高新五区，是ZF住宅，整体是大户型刚改属性，但是缺点是房龄偏大，整体来看，缺乏后续的动力，你们可以依靠这样的教育，但是今后正如你说的，房龄20年，流通性会很有问题。你们买东苑的学区房，不妨买市一医院的南城都汇系列，楼盘是刚需一些，但是板块地段很好，属于不可复制的稀缺地段，相应来说房龄也小一些，今后流通性稍高。或者专注大源板块，就是单价更高（尽量选择3.5以内的），实得更小，学区更差一点，但是也在缩小距离了，大源是高新非常核心的板块，今后的市场表现和流通性，问题不大。2、石笋街在金牛还不错，但是放在主城区也属于中等吧，加上金牛今年的房价涨幅不尽如人意，学区只能说兼顾，房产投资属性不大，放弃。3、人居柏荟城很吵哈，航线下，去化不佳，也可以看得出来市场认可度，教育这个武侯和金牛半斤八两，谈不上说兼顾了教育和自住投资，放弃。位于机投的中南君启也是一样的。学区是谈不上的，今后郫县的房子卖了挂户，这个和方案5一样了。4、保利花园可以说比机投的稍好，稍微能兼顾自助和教育，但是北二外也一般吧，谈不上很好。属于中间选项。5、汇总资金，集中力量办大事，五朵金花挂户大概需要不到200个，剩余大概370的确可以买一个自住不带学区的了，这种拆分打法我们也比较推荐哈，挂户的就不说了，这个很简单。370万的话，就可以在你上述自选的楼盘里看了，尽量选择环境舒适，大户型改善的，靠近东南门的楼盘或者房源吧。综合来看，方案5+3的，拆分打法我们是比较赞同的，此外方案1里面的主攻市一医院或者大源，也是可以执行的。
提问：谢谢雕叔的回复，如果考虑上海广州买房，能否推荐一些适合投资的地段？另外，厦门合适吗？
回答：首先其实我不太建议买厦门的，厦门的房价高的都有点离谱。如果你非要买的话，我给你大概讲一下厦门的情况。厦门每年房产交易的盘子里，70%以上都是二手房，也就是说，厦门岛的房子才是厦门。岛内的房子是稀缺的，岛外的房子一环套一环，不稀缺。对于厦门本地人来说，这是一个悲惨的逻辑，买岛内就是4万起，想便宜只有岛外。厦门置业，也就是一个无奈的选择，因为只有岛内才是厦门，所以，你想买厦门，就只看岛内吧，买不起7万+的新房，就看看二手吧。实在不行，沿着地铁去集美看看，翔安看看，其它都不用看了。太多认为岛内太贵，先在岛外买房，之后，一是有钱了一定转岛内，二是孩子上学时不得不转岛内。反正纯投资，我对厦门是下不去手的。
提问：雕叔你好！我们是青羊区户口，工作单位注册地为高新南（在高新南缴纳社保），目前仅有青羊住房一套。因女主人工作地点已搬至城南牧华路附近，想在城南购房，自住为主兼顾投资增值。首选高新南，次选天府新区，希望买面积120平左右或以上的房子。付款能力：现款130w，公积金30w，可长期支付的月供7k/月。女主46岁，预计55岁退休，公积金4K/月，男主59岁明年底退休，因工龄长单位效益一直较好，预计退休金大致在在1.1W至1.3W之间。问题一：现无任何银行借贷，对贷款总金额，贷款组合方式和贷款年限给个建议？曾经看过金隅金成府，总价在290w一330w，我们现有支付条件最多可贷多少？怎样组合贷款才能支撑这个档位的价格？问题二：推荐些高新或天府新区离地铁站不太远的可选择楼盘，含新盘和次新盘。除高新南和天府新区外，还有哪些区域值得购买？问题三：对现有住房（多层步梯顶楼六跃七，153平米）在新购房后如何进行进行置换？
提问：雕叔你好，普通资格TZ保值，总价500的预算有推荐的楼盘吗?主要考虑天府新区和高新区，麓湖160平清水4万的单价能入吗?碧云天玺，佳兆业壹号，这两个盘的为什么价差这么大，如果选择你推荐那个盘?普通资格如果没有摇到是否转二手上车！
回答：碧云天玺，佳兆业壹号地价不一样。麓湖清水单价4万明显太贵了，不考虑，总价500万，天府新区首先考虑万科天府锦绣，如果买不到你可以再考虑碧云天玺。现在新政调控下，我觉得未来几个月买到好房子的机会非常多。
提问：请教雕叔：一、普通老人票考虑投资，未来租金抵按揭：1、招商大魔方玺悦，三年次新房3.8，共520万。2、誉峰那一带的二手带旧装修4万左右，500万一套。3、中洲二手3.5清水400万。上面这些比较起来，可以买吗？如果可以，买哪个？二、大魔方旁边的金融广场，清水，预估价格2.2-3，全部230以上大户型，网红盘可能性很大，总价最少600万，值得等吗？三、大魔方520万，每平米4万，预估5年后涨到5万。有一万差价。从投资回报率来算，房屋溢价136万，除以支出、除以年限5年，算下来年回报率只有6.5%，这样计算合理吗？四、天府新区麓湖马上要开一个盘，值得入手吗？
回答：你好性价比最高的我觉得中洲的还可以，中洲学区要好些，金融广场周边住宅密度不高，高端写字楼更明显，像是专门给高管提供的产品服务，虽然单价低但是总价高，未来接盘的人受纵更小，还是选择一些住宅属性更纯粹更聚集的吧！麓湖长滩还是可以值得一摇的！
提问：雕叔你好，请问成都龙泉的户口，天府新区买房，条件是学区和交通比较好的，可以接受市区，最好是新房现房，有比较好的二手房可以考虑，能用公积金，第一次买，另外有资格买限价房，你看成都目前哪块性价比较高，有没有具体的小区推荐！谢谢老师！
提问：雕叔你好！成都投资，是不是3.5环内比西4环外地铁倒数第二站升值空间大?比如温江明信城精装一万一,犀浦成都后花园，精装一万二。从环线距离看，犀浦的成都后花园是不是比温江明信城好?但是这次后花园距离地铁差不多900米了，明信城400米。犀浦那边的产业和人口比温江大学城这边好得多么?
回答：不要有什么思维定势，后花园我并不喜欢。你可以这样子理解，距离地铁1公里步行，我宁愿地铁坐远3站，出站就是小区。
回答：普通资格，投资为主，性价比高的你们肯定买不到，性价比低的对你们来说又没有太大投资价值。从你列的几个楼盘来说，个人认为性价比最高的，陆肖其次应该是保利和光屿湖，其三是万科天府锦绣，最后是中建。二手房都是市场价，价格不虚高的前提下就是个保值，价格虚高还要站岗。
提问：雕叔你好，请问，投资买房，总高三十二层左右的高层住宅，十楼以下的低楼层，还值得买吗？
回答：你好！低楼层主要是通风采光的问题。首先这要看是边户还是中间户，同样的楼层，边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。还有就是十层以下是十层呢？还是五层还是三层？这个差别还是很大的。一般来讲，五层以下大部分客户就忌讳了，六到十楼投资的话还行。事实上，房源一房一价，高层住宅中高楼层的定价也比较高。作为投资，六到十这样的楼层，性价比还是很高的。在将来的二手房市场上，他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。能不能买低楼层的住宅，总体还要看楼栋，看所购买楼栋在小区当中的位置，该楼栋和周边高楼之间的位置分布，有些楼栋楼间距很大，周边高楼对它没有遮挡，低楼层的通风采光是完全没有问题的，而有些则受影响很大。确实有些买家就喜欢低楼层，但是这种客户不多，占比很小。投资买房，流动性很重要。投资性购房的接盘侠最终也是自住客，要选大部分客户能接受的楼层。所以同样是买房，同样是买一个楼盘的房子。怎么选房？也是有窍门的。不过有些二楼户型会带大平台。就是那种旁边有底商，底商的楼顶就是它的大露台。这种房子，也有很多购房者会喜欢。
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